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    合同目的難以實現 平衡權益調解結案
    2024-02-21    來源:法治日報    作者:    【打印本頁】    字體: [][ ][ ]
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    2024-02-21

      “你租給我的房子根本沒法兒開超市,我要和你們解除合約!”“簽約時白紙黑字寫著房子就是工業用房,簽了8年合同,你現在反悔已經違約了!”近日,浙江省湖州市安吉縣人民法院遞鋪法庭受理了一起租賃合同糾紛案,承辦法官巧用民法典打破僵局,達成“同意違約方解除合同,同時承擔違約金10萬元”的調解協議。 2020年1月,安吉某商場為擴大經營,在考察了安吉縣遞鋪街道后,很快確定了安吉某公司名下的一處約800平方米的房屋,并簽訂租賃合同,約定某公司將房屋出租給某商場使用,租賃期限為6年,租金每年30萬元。

      “當時合同上明確寫著租賃標的物為‘工業用房’,商場方對此也沒有異議。合同簽訂兩天后,商場負責人葉某就按約支付租金30萬元?!蹦彻矩撠熑酥炷潮硎?,“4月,我們又簽訂了補充協議,約定將租期延長到8年,同時約定第六年及第七年的租金提高到32萬元,第八年的租金是34萬元?!?然而,葉某在辦理審批相關手續時,卻被告知案涉廠房系工業用房,不得用作商業用途經營超市。于是葉某向朱某提出解除合同并退還租金,遭到拒絕后訴至安吉法院,請求解除合同并退還租金30萬元。葉某認為,自己非惡意解除合同,而是因為經營商場的合同目的無法實現,繼續合同會給自己造成巨額損失。

      法院經審理認為,雙方租賃合同的合同目的已然實現,租賃合同中明確約定案涉廠房為工業用房,朱某并不存在蓄意隱瞞等違約情形,葉某起訴所稱無法經營商場的合同目的僅是其單方的使用目的,故葉某認為的“一方違約致使合同目的無法實現”并不構成其合同解除的法定要件。民法典明確了違約方一定的合同解除權,但也必須承擔相應的違約責任。本案中,案涉合同租賃的土地為工業用地,而某商場經營超市為商業用途,其使用案涉土地經營超市違反了法律規定。 承辦法官組織雙方進行調解,經過明法析理,雙方達成解除合同的一致意思表示,因雙方約定違約金60萬元過高,且葉某也已產生了一年的租金及其他損失,朱某最終同意某商場承擔違約金10萬元。

      法官表示,調解打破合同僵局的目的在于公平與效率優先于合同的形式穩定性。本案中,若不打破僵局,葉某將繼續承擔經營成本卻無法正常運營超市;朱某公司的房屋也將長期處于閑置狀態。此種情況下,如果強制要求違約方繼續履行合同,葉某將持續擴大損失,超市擴張項目長時間擱置;朱某也將面臨剩余7年合約無法履行的風險。

      對于不能履行的交易,以鼓勵交易的名義強制履行,并不是鼓勵交易的真義,以裁判方式賦予違約方葉某解除合同的權利,有利于實現實質正義,促進市場經濟發展。如在合同履行過程中確實發生了相關非屬于不可抗力及情勢變更的中斷事由,致使己方履行意愿嚴重降低,亦可以及時與相對方協商,減少相應損失。在確實出現合同僵局情形下,再依法向具有管轄權的人民法院提起訴訟,以請求法院實現個案權益的平衡與救濟。

    【編輯】:王鋅
    【來源】:法治日報
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